Le Démembrement
de Propriété
Diviser pour mieux transmettre : comprendre la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété.
Le principe en un coup d'œil
Les 3 attributs du droit de propriété
Usus
Le droit d'utiliser le bien
(y habiter, s'en servir)
Fructus
Le droit d'en percevoir les fruits
(loyers, intérêts, récoltes)
Abusus
Le droit de disposer du bien
(vendre, donner, détruire)
Qui peut faire quoi ?
L'Usufruitier
- Habiter le bien
- Le louer et percevoir les loyers
- Exploiter un fonds de commerce
- Vendre le bien
- Le détruire ou le modifier en profondeur
Le Nu-propriétaire
- Vendre sa nue-propriété
- La donner ou la léguer
- Récupérer la pleine propriété à terme
- Habiter ou louer le bien
- Percevoir les revenus du bien
Ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peut vendre la pleine propriété seul. L'accord des deux est indispensable.
Répartition des charges
🔑 Usufruitier
- Entretien courant
- Petites réparations
- Taxe foncière
- Taxe d'habitation
- Assurance habitation
- Charges de copropriété courantes
📜 Nu-propriétaire
- Grosses réparations (art. 606 C. civ.)
- Gros murs et voûtes
- Toiture
- Poutres et planchers
- Murs de soutènement
- Clôtures (murs de clôture)
Les cas de démembrement
Donation
Le propriétaire donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit
Succession
Au décès, le conjoint reçoit l'usufruit, les enfants la nue-propriété
Achat en démembrement
Acquisition séparée de l'usufruit et de la nue-propriété entre investisseurs
Barème fiscal de l'usufruit
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente. C'est ce qui rend la donation en nue-propriété particulièrement avantageuse pour les parents âgés : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété.
Les avantages clés
Réduction des droits
Droits de donation calculés sur la nue-propriété uniquement
Confort du donateur
Le donateur continue à habiter ou percevoir les loyers
Transmission optimisée
Au décès, reconstitution automatique sans frais de succession
Fin du démembrement
Reconstitution de la pleine propriété
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de succession à payer sur la valeur de l'usufruit.
Le démembrement peut aussi prendre fin par : la renonciation de l'usufruitier, la réunion des deux qualités sur une même tête, le non-usage pendant 30 ans, ou la perte totale du bien.