Successeur du Pinel, le « statut du bailleur privé » instauré par la loi de finances 2026 offre un mécanisme d’amortissement inédit aux investisseurs locatifs. Décryptage d’un dispositif qui pourrait relancer le marché du logement.
Un contexte de crise du logement
Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les ventes de logements neufs aux investisseurs ont chuté de manière spectaculaire. La construction neuve est au plus bas, les tensions locatives s’aggravent dans les grandes métropoles, et Aix-en-Provence ne fait pas exception. C’est dans ce contexte que le législateur a introduit, à l’article 47 de la loi de finances pour 2026, un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés, couramment appelé « dispositif Jeanbrun » du nom de son rapporteur.
Le principe : amortir son investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun permet au bailleur de déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel correspondant à une fraction du prix d’acquisition du logement. Concrètement, le propriétaire peut imputer chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur du bâti (fixée forfaitairement à 80 % du prix d’achat) sur ses revenus fonciers imposables. Plus le loyer pratiqué est modéré, plus le taux d’amortissement est élevé, afin d’inciter les bailleurs à proposer des loyers accessibles.
Quels logements sont éligibles ?
Le dispositif s’applique aux logements neufs et anciens, sur l’ensemble du territoire national, à condition que l’acquisition ait été réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition.
Les conditions à respecter
Pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun, le bailleur doit s’engager sur une durée minimale de location de neuf ans et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, différenciés selon les zones géographiques (A bis, A, B1, B2 et C). Aix-en-Provence étant classée en zone A, les plafonds de loyers y sont relativement élevés, ce qui rend le dispositif attractif pour les investisseurs locaux.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant ou descendant jusqu’au deuxième degré.
Trois niveaux de loyer, trois taux d’amortissement
Le dispositif distingue trois catégories selon le niveau de loyer pratiqué :
- Location intermédiaire : le loyer respecte le plafond de la zone mais reste au prix du marché encadré. Le taux d’amortissement est de 3,5 % par an.
- Location sociale : le loyer est inférieur d’environ 15 % au plafond intermédiaire. Le taux d’amortissement monte à 4,5 % par an.
- Location très sociale : le loyer est encore plus modéré. Le taux d’amortissement atteint 5,5 % par an.
Ce mécanisme progressif récompense fiscalement les bailleurs qui acceptent de pratiquer des loyers inférieurs au marché.
Quels avantages concrets ?
L’amortissement vient réduire, voire annuler, le revenu foncier imposable, ce qui diminue significativement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux du bailleur. Contrairement à l’ancien Pinel qui offrait une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun crée un déficit foncier imputable, ce qui peut s’avérer plus avantageux pour les contribuables disposant déjà de revenus fonciers.
Attention : Tout dépassement des plafonds de loyer ou de ressources en cours de bail peut entraîner la reprise intégrale des amortissements déduits depuis le début de l’engagement. Il est donc essentiel de bien calibrer le loyer dès la mise en location et de vérifier les ressources du locataire chaque année.
Le rôle du notaire dans votre projet d’investissement
Si le dispositif Jeanbrun est avant tout un mécanisme fiscal, le notaire intervient à plusieurs étapes clés de votre projet : lors de l’acquisition (vérification de l’éligibilité du bien, rédaction de l’acte authentique, calcul des droits), lors de la structuration patrimoniale (acquisition en SCI, démembrement, choix du régime matrimonial adapté), et en matière de conseil global pour optimiser la transmission future du bien acquis.