Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances pour 2026 contient plusieurs mesures qui impactent directement la gestion de votre patrimoine immobilier et familial. Tour d’horizon des principales nouveautés.
Un nouvel impôt pérennisé pour les hauts revenus
La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) est maintenue. Ce dispositif impose un taux plancher de 20 % aux contribuables dont le revenu fiscal de référence excède 250 000 euros pour un célibataire et 500 000 euros pour un couple. Initialement présenté comme temporaire, cet impôt sera en vigueur jusqu’à ce que le déficit public repasse sous la barre des 3 % du PIB.
Hausse de la CSG sur les revenus du capital
Le taux de CSG applicable aux revenus du patrimoine et aux produits de placement passe de 9,2 % à 10,6 %, soit une hausse de 1,4 point. Pour les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents situés hors de l’Espace économique européen, cette augmentation accroît sensiblement la pression fiscale. Si vous êtes expatrié et détenez un bien en France, il convient d’anticiper cette charge supplémentaire.
Le nouveau « statut du bailleur privé » (dispositif Jeanbrun)
Pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, un nouveau régime fiscal permet aux bailleurs privés d’amortir le coût d’acquisition d’un logement loué nu à titre de résidence principale. Ce dispositif, qui se substitue au Pinel disparu fin 2024, est détaillé dans un article dédié sur notre site.
Réforme de l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI)
Les chefs d’entreprise qui apportent leurs titres à une holding avant cession doivent désormais réinvestir au moins 70 % du prix de cession (contre 60 % auparavant) dans une activité économique. En contrepartie, le délai de réinvestissement est allongé de deux à trois ans. Autre changement notable : les investissements dans des activités purement immobilières ne sont plus éligibles au remploi.
Pacte Dutreil : un cadre plus strict
Le pacte Dutreil, qui permet de transmettre une entreprise familiale en bénéficiant d’une exonération de 75 % des droits de donation ou succession, fait l’objet de plusieurs ajustements. La durée de conservation des titres en cas de donation passe de 5 à 6 ans. Par ailleurs, les biens dits « somptuaires » détenus par la société (véhicules de tourisme, yachts, objets d’art, résidences de loisirs) sont désormais exclus de l’assiette de l’exonération.
Bon à savoir : L’exonération temporaire de droits de donation pour l’acquisition d’un logement neuf, instaurée par la loi de finances 2025, reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros en franchise de droits à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant, à condition que le bénéficiaire affecte la somme à l’achat de sa résidence principale neuve pendant au moins cinq ans.