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Le Viager
Comment ça fonctionne ?
Vendre ou acheter en viager : un mécanisme ancien, des opportunités actuelles pour vendeurs et acquéreurs.
Le viager est une vente immobilière dans laquelle l’acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un bouquet (capital initial) puis une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. C’est un contrat aléatoire par nature.
Les deux formes de viager
🏠 Viager occupé (~80 % des cas)
- ✓ Le vendeur reste dans le logement
- ✓ Décote de 25 à 50 % sur le prix
- ✓ Rente plus faible pour l’acheteur
- ✓ Le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage
🔑 Viager libre (~20 %)
- ✓ L’acheteur occupe le bien immédiatement
- ✗ Prix plus élevé (pas de décote)
- ✗ Rente plus importante
- ✓ Peut être mis en location par l’acheteur
Le calcul du viager
1
Évaluation du bien
Estimation de la valeur vénale du bien sur le marché libre par un professionnel.
2
Déduction du droit d’usage (si occupé)
En fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie (barème), on calcule la valeur de l’occupation. Plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante.
3
Répartition bouquet / rente
Le bouquet (20 à 30 % en général) est payé à la signature. Le reste est converti en rente mensuelle ou trimestrielle, indexée sur l’inflation.
20-30 %
Bouquet moyen
(% de la valeur occupée)
(% de la valeur occupée)
70 %
Abattement fiscal
sur la rente (si +70 ans)
sur la rente (si +70 ans)
~80 %
Des viagers
sont occupés
sont occupés
👴 Pour le vendeur : compléter sa retraite
Le viager est un excellent outil pour les seniors souhaitant rester chez eux tout en bénéficiant d’un complément de revenus régulier et partiellement défiscalisé.
Point de vigilance : si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature, la vente peut être annulée (article 1975 du Code civil).