Achat Immobilier
De la promesse de vente à la signature
Tout ce qui se passe entre le compromis et l'acte authentique : un parcours de 3 à 4 mois jalonné d'étapes clés.
Le parcours étape par étape
✍️ Signature du compromis de vente
L'acheteur et le vendeur signent le compromis (ou la promesse unilatérale de vente) chez le notaire ou en agence. L'acheteur verse un dépôt de garantie (en général 5 à 10 % du prix).
📋 Pré-contrat engageant les deux parties🛡️ Délai de rétractation de 10 jours
L'acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter sans motif et sans pénalité. Le délai court à partir du lendemain de la notification du compromis (lettre recommandée ou remise en main propre).
✅ Protection de l'acheteur — droit inconditionnel🏦 Recherche de financement
L'acheteur dépose ses demandes de prêt. Il doit fournir une attestation de demande de prêt sous 15 jours, puis obtenir une offre de prêt définitive dans le délai prévu au compromis (généralement 45 à 60 jours).
⏳ Condition suspensive la plus fréquente📋 Levée des conditions suspensives
Chaque condition suspensive est vérifiée progressivement : obtention du prêt, absence de servitude, résultat des diagnostics, absence de préemption par la commune… Si une condition n'est pas remplie, la vente peut être annulée.
🔍 Vérifications du notaire
Le notaire effectue de nombreuses vérifications : état hypothécaire du bien, urbanisme (certificat d'urbanisme, droit de préemption), titre de propriété du vendeur, situation cadastrale, servitudes éventuelles.
📑 Réception de l'offre de prêt
La banque émet une offre de prêt officielle. L'acheteur doit respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de l'accepter (délai Scrivener). Il ne peut la retourner signée qu'à partir du 11ᵉ jour.
📅 Délai incompressible de 10 jours (loi Scrivener)💶 Appel de fonds & préparation de l'acte
Le notaire adresse l'appel de fonds à la banque pour débloquer le prêt. Il prépare l'acte authentique de vente et convoque les parties pour la signature. Le solde du prix et les frais de notaire sont versés.
🎉 Signature de l'acte authentique
Le jour J ! L'acheteur et le vendeur signent l'acte définitif chez le notaire. Les clés sont remises et l'acheteur devient officiellement propriétaire. Le notaire publie la vente au Service de la publicité foncière.
🏠 Transfert de propriété immédiatVue d'ensemble des délais
Qui fait quoi pendant ces 3 mois ?
L'Acheteur
- Dépose les demandes de prêt
- Souscrit l'assurance emprunteur
- Accepte l'offre de prêt (après 10j)
- Verse le solde le jour de la signature
Le Vendeur
- Fournit les diagnostics techniques
- Transmet les documents (PV AG, charges…)
- Purge le droit de préemption locataire
- Remet les clés le jour de la signature
Le Notaire
- Vérifie l'état hypothécaire
- Contrôle l'urbanisme et les servitudes
- Purge le droit de préemption communal
- Rédige l'acte et procède à l'appel de fonds
Les conditions suspensives
Obtention du prêt
La plus courante. Si le prêt est refusé, l'acheteur récupère son dépôt de garantie.
Absence de préemption
La commune ou le locataire peut avoir un droit de préemption prioritaire.
Absence de servitude grave
Découverte d'une servitude non mentionnée qui rendrait le bien impropre à l'usage.
Obtention du permis
Si l'achat est conditionné à l'obtention d'un permis de construire ou d'aménager.
Conditions remplies ? La vente peut se poursuivre vers la signature de l'acte authentique.
Condition non remplie ? La vente est annulée de plein droit. L'acheteur récupère l'intégralité de son dépôt de garantie, sans pénalité.
Les frais à prévoir
Frais de notaire
7-8 % (ancien)
2-3 % (neuf)
Frais de dossier
Frais bancaires liés au prêt immobilier
Assurance emprunteur
Obligatoire pour obtenir le prêt
Garantie
Hypothèque, PPD ou caution bancaire
Les « frais de notaire » ne sont pas les honoraires du notaire : ils incluent principalement les droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités), les débours et seulement une petite part d'émoluments.